Vērtību ietekmējošie tehniskie rādītāji

Kadastrālo vērtību ietekmē sekojoši tehniskie rādītāji:

  • Objekta platība (apjoms)
  • Zemes lietošanas veids
  • Zemes kvalitāte
  • Būves fiziskais nolietojums

Zemes un  būvju platība

Kadastrālās vērtības aprēķinā izmantojamo platību zemei iegūst, sertificētam mērniekam uzmērot zemi. Kadastrā reģistrē zemes robežu plānā norādīto zemes vienības platību.

Lielām zemes vienībām kadastrālo vērtību koriģē, samazinot vērtību tai platībai, kas pārsniedz standartplatību. Tāpat kā ēkām,  standartplatības un to korekcijas koeficienti visās pašvaldībās ir noteiktas individuālās apbūves zemei, ražošanas objektu apbūves zemei, komercdarbības un sabiedriskas nozīmes apbūves zemei.

Zemes vērtības aprēķins, izmantojot standartplatību, ir analogs ēkas vērtības aprēķinam.

Kadastrālās vērtības aprēķinā izmantojamo platību  būvei iegūst uzmērīšanas rezultātā, Valsts zemes dienesta kadastrālajam uzmērītājam uzmērot būvi. Kadastrā reģistrē būves kadastrālās uzmērīšanas lietā norādīto būves platību. Aprēķinot kadastrālo vērtību ēkai, ir svarīgs ēkas kopējās platības sadalījums pa telpām: iekštelpas, ārtelpas, palīgtelpas, jo, atkarībā no ēkas veida, no 2012.gada 1.janvāra  piemēro vērtību samazinošos koeficientus:

Savrupmājām* -

  • ārtelpu platībai – 0.3;
  • Pagrabstāva platībai-  0.6;
  • Šķūņa platībai, kas ietilpst ēkas kopplatībā – 0.3;
  • Garāžas un kūts platībām, kas ietilpst ēkas kopplatībā – 0.6.

*) individuālās dzīvojamās mājas, dārza mājas, dvīņu, rindu mājas.

Daudzfunkcionālām ēkām** -

  • ārtelpu platībai – 0.3;
  • koplietošanas telpu platībai, garāžas platībai, pagraba platībai – 0.3;
  • dzīvokļa platībai pagrabstāvā – 0.6;
  • dzīvokļa platībai pirmajā stāvā – 0.9.

**) Daudzfunkcionālas ēkas – daudzdzīvokļu ēkas, biroju ēkas un tirdzniecības ēkas, ja tajās ir dzīvojamā telpu grupa, pārējās nedzīvojamās ēkas, ja dzīvojamo telpu grupu platību summa ir lielāka nekā ēkas galvenajam lietošanas veidam atbilstošo telpu grupu platība.

Citām nedzīvojamām ēkām*** – ārtelpu platībai – 0.3

***) Viesnīcas, restorāni, kafejnīcas, biroju ēkas, tirdzniecības ēkas, ražošanas ēkas, teātri, plašizklaides ēkas, skolas, universitātes, ārstniecības ēkas, sporta ēkas, policijas un ugunsdzēsības ēkas.

Precīzs ēku uzskaitījums ir pieejams Vērtēšanas noteikumos. Šādus vērtību samazinošos koeficientus piemēro tikai tādām ēkām, kurām ir veikta pilna kadastrālā uzmērīšana – ir iegūti dati par telpām. Koeficientus nepiemēro tādām ēkām, kurām dati iegūti masveida apsekošanas rezultātā jeb nepilnā tehniskā inventarizācijā (nav datu par telpām).

Ēkām, kurām nav veikta pilna kadastrālā uzmērīšana un tās pēc apjoma ir lielas, kadastrālo vērtību koriģē, samazinot vērtību tai platībai, kas pārsniedz standartapjomu. Nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultātā, atsevišķās pašvaldībās standartapjomi un to korekcijas koeficienti ir noteikti individuālajām dzīvojamām mājām, visās pašvaldībās – ražošanas ēkām, noliktavām, tirdzniecības ēkām, birojiem  u.c.

Piemēram, Daugavpilī individuālai dzīvojamai koka mājai noteiktais standartapjoms ir 140 kv.m. un apjoma korekcijas koeficients ir 0.70. Pieņemot, ka māja ir 200 kv.m. liela un ēkas bāzes vērtība ir 100 EUR/kv.m., kadastrālā vērtība būs:

140 kv.m. x 100 EUR/kv.m. + (200 kv.m. – 140 kv.m.) x 0.70 x 100 EUR/kv.m. =14 000 EUR + 4 200 EUR = 18 200 EUR.

Zemes lietošanas veids

Zemes kadastrālās uzmērīšanas rezultātā iegūto zemes sadalījumu zemes lietošanas veidos (pļavas, ganības, meža zeme, krūmāji u.c.) izmanto lauku apvisu lauku zemes vērtības aprēķinā zemes vienībām, kurām Kadastrā reģistrēti šādi lietošanas mērķi:

  • zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir lauksaimniecība;
  • zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir mežsaimniecība;
  • īpaši aizsargājamās dabas teritorijas, kurās saimnieciskā darbība ir aizliegta ar normatīvo aktu;
  • publiskie ūdeņi;
  • fizisko un juridisko personu īpašumā vai lietošanā esošo ūdeņu teritorijas;
  • dīķsaimniecība.

Atšķirīgu zemes vērtību nosaka šādiem zemes lietošanas veidiem:

  • Lauksaimniecībā izmantojamai zemei (aramzeme, pļavas, ganības, augļu dārzi);
  • Meža zemei;
  • Zemei zem ēkām un pagalmiem;
  • Zemei zem zivju dīķiem;
  • Pārējai zemei (krūmājiem, purviem, zemei zem ūdeņiem (izņemot zemi zem zivju dīķiem), zemei zem ceļiem un eksplikācijā uzrādītajai pārējai zemei).

Kadastrālā vērtība dabā līdzīgiem īpašumiem var būtiski atšķirties, ja Kadastrā reģistrēti tādi zemes lietošanas veidi, kuri šobrīd neatbilst situācijai dabā. Visraksturīgākā situācija var būt, kad zeme aizaug ar krūmiem.

Svarīgi! Zemes lietošanas veidus neizmanto apbūves zemes, t.sk. pilsētu zemes, kurai noteikti iepriekš uzskaitītie lietošanas mērķi, vērtības aprēķinam, kaut arī Kadastrā un zemesgrāmatā šādi lietošanas veidi ir reģistrēti.Lai situācija Kadastrā atbilstu situācijai dabā, nepieciešams aktualizēt zemes lietošanas veidus, veicot zemes kadastrālo uzmērīšanu.

Lauksamniecībā izmantojamās zemes un meža zemes kvalitāte

Zemes vērtības lielumu ietekmē ne tikai reģistrētie zemes lietošanas veidi, bet arī  lauksaimniecībā izmantojamās zemes un meža zemes kvalitāte.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitāte raksturo zemes produktivitāti (vai labumu, ko augsne var dot īpašniekam, ja tā tiek pareizi apstrādāta un izmantota). Zemes produktivitāte ir atkarīga no augsnes tipa (velēnu podzolētā, kglejotā, velēnu karbonātiskā u.c.), augsnes mehāniskā sastāva (māls, smilšmāls, smilts u.c.), cilmieža, augsnes skābuma reakcijas, meliorācijas sistēmas stāvokļa, zemes gabala kontūras un platības, akmeņainības, reljefa.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitāti jeb kvalitatīvo novērtējumu izsaka ballēs un viena zemes vērtības balle ir atbilst 70 kg rudzu, kas naudas izteiksmē sastāda 3,71 Ls. No 2012.gada 1.janvāra lauksaimniecībā izmantojamās zemes atkarībā no kvalitatīvā novērtējuma iedala septiņās (7) kvalitātes grupās:

I kvalitātes grupa mazāk par 10 ballēm
II kvalitātes grupa no 10 līdz 19 ballēm
III kvalitātes grupa no 20 līdz 30 ballēm
IV kvalitātes grupa no 31 līdz 40 ballēm
V kvalitātes grupa no 41 līdz 50 ballēm
VI kvalitātes grupa no 51 līdz 60 ballēm
VII kvalitātes grupa vairāk par 60 ballēm

Ņemot vērā nekustamo īpašumu darījumu cenas ar lauksaimniecības zemi, pašvaldību teritorijas ir apvienotas vērtību līmeņu grupās un vienai šādai grupai atbilst pašvaldības teritorijas ar līdzīgu lauksaimniecībā izmantojamās zemes IV kvalitātes grupas cenu līmeni.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtību zonējumā visa valsts teritorija sadalīta 25 vērtību līmenī (18 – lauku teritorijās un 7 – pilsētās). Katrai kvalitātes grupai ir noteiktas lauksaimniecībā izmantojamās zemes bāzes vērtības EUR/ha, kuras izmanto vērtības aprēķinam.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes valsts pārskata karte 2016.gadam

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes bāzes vērtības lauku teritorijās 2016.gadam, EUR/ha

Konkrētajai zemes vienībai lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitatīvo novērtējumu (balles) nosaka Valsts zemes dienesta vērtēšanas speciālisti, izmantojot kartogrāfiskos materiālus – lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitātes novērtējuma pamatkartes vai zemes kvalitātes vērtēšanas un augsnes kartēšanas materiālus. Novērtējuma balles nosaka kamerāli, neapsekojot zemes vienību dabā.

Ja lauksaimniecībā izmantojamai zemei vērtību nosaka, piemērojot atbilstošās novērtējuma balles zemes bāzes vērtību, tad lietošanas veidiem:

  • Zemei zem ēkām un pagalmiem – piemēro IV kvalitātes grupas zemes bāzes vērtību;
  • Zemei zem zivju dīķiem  – piemēro IV kvalitātes grupas zemes bāzes vērtību;
  • Pārējai zemei (krūmājiem, purviem, zemei zem ūdeņiem (izņemot zemi zem zivju dīķiem), zemei zem ceļiem un eksplikācijā uzrādītajai pārējai zemei) – piemēro I kvalitātes grupas zemes bāzes vērtību, reizinātu ar koeficientu 0,8.

Meža zemes kvalitāti raksturo meža augšanas apstākļu tips – sils, mētrājs, lāns gārša u.c.

Būves fiziskais stāvoklis – nolietojums

Būves fiziskais nolietojums (%) raksturo būves stāvokli tās apsekošanas brīdī. Tāpēc Vērtēšanas noteikumi paredz būves kadastrālās vērtības aprēķinā izmantot pēdējā kadastrālajā uzmērīšanā reģistrēto nolietojumu.

Informācija par fiziskā nolietojuma noteikšanu

Fiziskais nolietojums var būt no 0% (jaunai būvei vai renovētai) līdz 100% (graustam, kas paredzēts nojaukšanai).

Atbilstošajiem nolietojuma procentiem ir noteikts fiziskā stāvokļa korekcijas koeficients, ko piemēro vērtības aprēķinā:

Fiziskais nolietojums (%)     Korekcijas koeficients
0 1.00
5; 10 0.95
15; 20 0.90
25; 30 0.85
35; 40 0.75
45; 50 0.65
55; 60 0.50
65; 70 0.30
75; 80 0.10
85; 90; 95; 100 0.00

Kadastrālās vērtības līdzīgām ēkām bieži vien ir būtiski atšķirīgas, jo situācija dabā neatbilst Kadastrā reģistrētajai un tā rezultātā īpašniekiem jāmaksā arī atšķirīgs nekustamā īpašuma nodoklis. Lai dabā esošā situācija, šajā gadījumā – būves stāvoklis atbilstu arī Kadastrā reģistrētajam, nepieciešams kā atsevišķu kadastrālās uzmērīšanas darbību ierosināt būves nolietojuma aktualizāciju.

Pasūtījumus nolietojuma datu aktualizācijai pieņem visās Valsts zemes dienesta klientu apkalpošanas vietās kā maksas pakalpojumu.

Nolietojuma aktualizēšana ēkai

Nolietojuma aktualizēšana inženierbūvei


    Tiek darbināts uz WordPress | Fona attēls © Latvijas Ģeotelpiskās informācijas aģentūra