Biežāk uzdotie jautājumi

Visbiežāk uzdotie jautājumi un izplatītākie mīti

J: Kāpēc mainās kadastrālā vērtība lauksaimniecības zemei?

A: Galvenais iemesls ir lauksaimniecības zemes cenu izmaiņas nekustamo īpašumu tirgū. Īpaši pēdējos gados aktivizējies lauksaimniecības zemes tirgus un notikušie darījumi norāda uz cenu pieaugumu.  Rūpīgi analizējot lauku zemes darījumu cenas, nosaka lauksaimniecības zemes bāzes vērtību latos par hektāru. Darījumu cenu analīzē neiekļauj darījumus ar mežaudzi un nelielas zemes platības blakus ūdenstilpnēm, kas visticamāk norāda, ka zeme varētu būt pirkta vairāk rekreācijai/apbūvei, nevis lauksaimniecībai.  Tāpat izskata vai darījums noticis starp ārvalstniekiem vai vietējiem, jo ar ārvalstu kapitālu iesaistītos darījumos cenas par hektāru ir būtiski lielākas. Darījumus analizē pa zemes kvalitātes grupām gan vienas pašvaldības ietvaros, gan salīdzinot  ar līdzīgām teritorijām citos novados. Līdz ar to uz tirgus informācijas pamata noteiktās bāzes vērtības izmaiņas ir viens no iemesliem lauksaimniecības zemes vērtības izmaiņām.

Otrs iemesls – izmaiņas zemes raksturojošos datos, par kuru atbilstību īpašuma patiesajam stāvoklim dabā, atbildīgs zemes īpašnieks. Lauksaimniecības īpašumiem kadastrālo vērtību ietekmē zemes mērniecības laikā uzmērītie zemes lietošanas veidi (aramzeme, ganības, krūmāji utt.), kam nosaka atšķirīgu zemes vērtību atkarībā no lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitatīvā novērtējuma (ballēs). Jo auglīgāka zeme, jo tās kvalitatīvais novērtējums ir lielāks.

Arī uzmērītie apgrūtinājumi ietekmē kadastrālo vērtību, to samazinot par 5% līdz 30% apmērā atkarībā no to aizņemtās platības.

J: Kas ir lauksaimniecības zemes kvalitatīvais novērtējums?

A: Ballēs izteikts novērtējums, kur viena zemes vērtības balle atbilst 70 kg rudzu un naudas izteiksmē sastāda Ls 3,71. Galvenie zemes kvalitāti  ietekmējošie rādītāji ir augsnes veids, augsnes mehāniskais sastāvs un lauka melioratīvais stāvoklis (meliorēts vai nemeliorēts). Vēsturiski veicot augšņu kartēšanas  un zemes kvalitatīvā novērtējuma noteikšanas lauka darbus, lai noteiktu zemes auglību ballēs, bez galvenajiem zemes auglību ietekmējošajiem rādītājiem, izvērtēja arī mikroreljefu, akmeņainību, lauku sīkkontūrainību un dabā esošos šķēršļus, kas traucē lauka mehānisku apstrādi.

J: Kādas kartes izmanto lauksaimniecības zemes kvalitatīvā novērtējuma (baļļu) noteikšanai?

A: Zemes kvalitatīvā novērtējuma noteikšanai Valsts zemes dienests izmanto augšņu kartēšanas un zemes vērtēšanas kartogrāfiskos materiālus. Augšņu kartēšanas un zemes vērtēšanas lauku darbi  Latvijā tika pabeigti 1994.gadā.  No minētajiem materiāliem pēc vienotas metodoloģijas tika sagatavotas masveida vērtēšanas vajadzībām zemes kvalitātes novērtējuma pamatkartes mērogā 1:10 000. Kaut arī šķiet, ka šie materiāli ir tapuši krietnu laiku atpakaļ, tomēr savu aktualitāti pamatā tie nav zaudējuši, jo augsnes veidi un to sastāvs dabā mainās ļoti lēni.

Lauksaimniecības zemes kvalitatīvo novērtējumu jaunām zemes vienībām nolasa no kartēm – zemes vienības dabā neapseko un jaunus lauka vērtēšanas darbus neveic.

Nākotnē iecerēts, ka uz augšņu agroķīmiskās izpētes rezultātiem balstītu augsnes kartēšanu un zemes kvalitatīvo vērtēšanu veiks reizi 20 gados, pirmo ciklu veicot līdz 2018.gadam un līdz 2020.gadam izveidojot zemes kvalitātes novērtējuma informācijas sistēmu.

 J: Vai manam īpašumam var mainīties kvalitatīvais novērtējums (balles)?

A: Kvalitatīvais novērtējums var mainīties divos gadījumos, ja:

1)       īpašumā notiek izmaiņas zemes lietošanas veidos, piemēram, daļa lauksaimniecības zemes tiek apmežota, pļava aizaugusi ar krūmiem;

2)       lauksaimniecības zeme tiek izņemta no meliorācijas kadastra, kā rezultātā tā vairs neatbilst meliorētai lauksaimniecības zemei.

Lai aktualizētu balles, pirmajā gadījumā zemes mērniekam jāpasūta situācijas plāna aktualizācija, pēc kuras izmaiņas zemes lietošanas veidos tiks reģistrētas Kadastra informācijas sistēmā, otrajā gadījumā – Valsts zemes dienests no valsts sabiedrības ar ierobežotu atbildību “Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi” saņems informāciju par lauksaimniecības zemes izņemšanu no meliorācijas kadastra.

J: Kur var uzzināt kāds kvalitatīvais novērtējums (balles) noteikts manam īpašumam? 

A: Zemes īpašniekam lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitatīvā novērtējuma balles var uzzināt: portālā www.Latvija.lv izmantojot pakalpojumu „Mani dati Kadastrā”, portālā www.kadastrs.lv un reizi gadā (bez maksas) pieprasot izdruku saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 85.pantu.  Pārējiem interesentiem zemes kvalitatīvā novērtējuma balles kopā ar citiem kadastra datiem par maksu pieejamas portālā www.kadastrs.lv.

J: Vai Valsts zemes dienesta darbinieki apseko manu īpašumu, veicot kadastrālo vērtēšanu?

A: Nē, Jūsu īpašums netiek apsekots. Aprēķinot kadastrālo vērtību, tiek ņemti vērā tie dati, kas ir reģistrēti Kadastra reģistrā. Dati par zemi tiek reģistrēti zemes mērniecības laikā, savukārt, dati par būvēm – būvju kadastrālās uzmērīšanas (tehniskās inventarizācijas) laikā. Ja uzskatāt, ka dati ir mainījušies kopš pēdējas mērniecības (gan zemes, gan būvju), Jums ir tiesības pasūtīt datu aktualizāciju Kadastra reģistrā – attiecībā uz zemes mērniecību Jums jāvēršas privātās mērnieku firmās, savukārt, par būvju uzmērīšanu – Valsts zemes dienestā.

J: Vai Valsts zemes dienests pārrēķinās kadastrālo vērtību, ja es uzrakstīšu iesniegumu, norādot īpašus apstākļus, kas ietekmē mana īpašuma vērtību.

A: Nē, kadastrālā vērtība netiks pārrēķināta. Valsts zemes dienests strikti vadās pēc normatīviem aktiem, kas nosaka, kādus datus izmanto, lai aprēķinātu kadastrālo vērtību, un papildus datu izmantošana vai īpaša koeficienta piemērošana attiecībā uz Jūsu īpašumu nav pieļaujama.

J: Vai Valsts zemes dienests pārrēķinās kadastrālo vērtību, ja es uzrakstīšu iesniegumu, norādot cenu, par kādu esmu iegādājies īpašumu (pievienošu sertificēta vērtētāja noteikto tirgus vērtību)?

A: Nē, kadastrālā vērtība netiks pārrēķināta. Valsts zemes dienestam ir strikti jāvadās pēc normatīvajos aktos noteiktām bāzes vērtībām, kas atkarībā no īpašuma izmantošanas (lietošanas mērķis – zemei, būvei – būves tips) tiek piemērotas vērtības aprēķinā.

J: Vai īpašuma kadastrālai vērtībai nebūtu jāsakrīt ar īpašuma tirgus vērtību?

A: Ideālā situācijā tā ir, tomēr cerēt, ka ikviena īpašuma tirgus vērtība sakritīs ar šī īpašuma kadastrālo vērtību, nevar. Tam ir vairāki iemesli – pirmkārt, kadastrālās vērtības (bāzes vērtību) aprēķins notiek masveida procesā, kadastrālo vērtību atbilstību tirgus līmenim nosakot plašākā teritorijā īpašumu grupai ar statistiskām metodēm; otrkārt, kadastrālās vērtības aprēķinam tiek izmantoti tikai pēdējie Kadastra reģistrā reģistrēti dati, kas var būt arī vairākus gadus veci; treškārt, kadastrālajā vērtēšanā tiek izmantoti tikai normatīvajos aktos noteiktie vērtēšanas modeļi, kuri neparedz izvērtēt īpašos apstākļus.

J: Kā es varu noskaidrot kādi dati ir izmantoti mana īpašuma kadastrālās vērtības aprēķinam?

A: Vairākas iespējas – pirmkārt, pasūtīt Valsts zemes dienestā bezmaksas izziņu (saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 85.pantu); otrkārt, portālos www.latvija.lv un www.epakalpojumi.lv internetā, izmantojot pakalpojumu „Mani dati kadastrā”; treškārt, aplūkot datus par maksu Valsts zemes dienesta datu publicēšanas portālā www.kadastrs.lv.

J: Kas visbūtiskāk ietekmē īpašuma kadastrālo vērtību?

A: Visbūtiskāk īpašuma kadastrālo vērtību (tāpat kā tirgus vērtību) ietekmē atrašanās vieta – vai īpašums atrodas pievilcīgā, pieprasītā teritorijā, vai attālā lauku teritorijā. Tāpat vērtību ietekmē īpašuma izmantošanas veids (lietošanas mērķis – zemei, būvei – būves tips), apgrūtinājumi un apjomi (platības/ būvtilpums). Būtiski atcerēties, ka, aprēķinot kadastrālo vērtību, tiek ņemti vērā tikai tie dati, kas reģistrēti Kadastra reģistrā – ja dati neatbilst īpašuma patiesajam stāvoklim, t.sk. īpašumam noteiktais lietošanas mērķis, ko nosaka vietējā pašvaldība, kadastrālā vērtība var atšķirties no īpašuma tirgus vērtības.

J: Vai Valsts zemes dienests nosaka zemes lietošanas mērķi un kā es varu to mainīt?

A: Zemes lietošanas mērķi saskaņā ar normatīvajiem aktiem nosaka un maina pašvaldība, kuras teritorijā īpašums atrodas. Lai ierosinātu lietošanas mērķa maiņu, jāvēršas pašvaldībā ar iesniegumu. Valsts zemes dienests, pamatojoties uz pašvaldības lēmumu, tikai reģistrē izmainīto lietošanas mērķi Kadastra reģistrā. Pēc izmaiņu veikšanas, izmainītais lietošanas mērķis tiek izmantots kadastrālās vērtības aprēķinā.

J: Vai īpašuma kadastrālā vērtība gada laikā var mainīties bez īpašnieka ziņas?

A: Kalendārā gada laikā kadastrālā vērtība var mainīties tikai gadījumā, ja Kadastra reģistrā tiek mainīti īpašuma dati, piemēram, platības, zemes lietošanas mērķis vai būves tips. Saskaņā ar normatīviem aktiem šie dati nevar mainīties bez īpašnieka ziņas.

J: Kāpēc kadastrālā vērtība katru gadu mainās?

A: Normatīvie akti paredz Valsts zemes dienestam pienākumu katru gadu 1.janvārī pārrēķināt kadastrālās vērtības visiem Kadastra reģistrā reģistrētajiem objektiem. Kadastrālās vērtības mainās,  ja mainās situācija nekustamā īpašuma tirgū: cenu kāpuma gadījumā – palielinās, cenu krituma gadījumā – samazinās.  Valsts zemes dienests katru gadu nosaka bāzes vērtības un tās kadastrālās vērtības aprēķinā izmanto ar 1.janvāri.
Atsevišķos gadījumos kadastrālās vērtības var mainīties, mainoties normatīvajiem aktiem, piemēram, mainoties zemes lietošanas mērķu vai būvju tipu klasifikācijai vai mainoties aprēķina modelim (formulai) – arī šādas izmaiņas visbiežāk tiek veiktas 1.janvārī. Par vērtības izmaiņām šajā gadījumā īpašniekam netiek īpaši paziņots.

J: Kā es varu noskaidrot, kāda būtu mana īpašuma kadastrālā vērtība, ja tiktu mainīts zemes lietošanas mērķis?

A: Normatīvajos aktos ir apstiprinātas formulas (vērtēšanas modeļi), pēc kurām aprēķina vērtību konkrētam objektam. Tāpat normatīvajos aktos ir apstiprinātas bāzes vērtības katram zemes lietošanas mērķim visās vērtību zonās. Lai aprēķinātu iespējamo kadastrālo vērtību, nepieciešams izvēlēties pareizo aprēķina formulu, atkarībā no tā, kādam objektam ir nepieciešamas aprēķināt vērtību, un zināt konkrētā objekta raksturojošos datus, ko īpašnieks var uzzināt vienu reizi kalendārā gada laikā bez maksas, pieprasot informāciju VZD.
Tāpat Jums ir tiesības pasūtīt iespējamās kadastrālās vērtības aprēķinu Valsts zemes dienestā.

J: Ko man darīt, ja mana īpašuma kadastrālā vērtība manuprāt ir nesamērīgi augsta, salīdzinot ar kaimiņu īpašumu?

A: Jānoskaidro vai Kadastra reģistrā reģistrētie dati par īpašumu atbilst faktiskai situācijai dabā (konkrētā objekta raksturojošos datus īpašnieks var uzzināt vienu reizi kalendārā gada laikā bez maksas, pieprasot informāciju VZD) – gan zemes lietošanas mērķi, apgrūtinājumi, platības, ēkām fiziskais stāvoklis. Ja dati ir nekorekti, jāierosina to aktualizācija, ja dati ir korekti, tad iespējams tie neatbilst kaimiņa īpašumam.

J: Vai aprēķinot kadastrālo vērtību tiek ņemts vērā fiziskais nolietojums?

A: Aprēķinot kadastrālo vērtību, ja ēkas fiziskais stāvoklis (nolietojums) ir vismaz 5%, ēkas kadastrālā vērtība tiek koriģēta. Ja ēkas nolietojums ir sasniedzis 85% (vai vairāk) – ēkas kadastrālā vērtība būs 0 Ls un vairs neietekmēs kopējo īpašuma novērtējumu. Pretējā gadījumā – ja, ēkas fiziskais stāvoklis ir labāks – ēkas vērtība, attiecīgi koriģēta, tiek ieskaitīta īpašuma novērtējumā. Aprēķinot kadastrālo vērtību, tiek ņemts vērā ēkas fiziskais stāvoklis, kas reģistrēts Kadastra reģistrā ēkas apsekošanas laikā (būvju kadastrālās uzmērīšanas (tehniskās inventarizācijas) laikā) – ja dati ir novecojuši un neatbilst faktiskai situācijai dabā, īpašniekam, lai aktualizētu kadastrālo vērtību, ir jāpasūta (par maksu) ēkas datu aktualizācija (fiziskā nolietojuma aktualizēšanu iespējams pasūtīt kā atsevišķu darbību).

J: Vai mana īpašuma kadastrālajā vērtēšanā tiek ņemts vērā infrastruktūras stāvoklis?

A: Tā kā kadastrālā vērtēšana ir masveida vērtēšana, kuras ietvaros netiek aplūkots katrs individuāls objekts, bet gan īpašumu grupa kādā noteiktā teritorijā – kadastrālās vērtības aprēķina vajadzībām tiek izstrādāti zonējumi, sadalot valsts teritoriju zonās, kurās līdzīgu īpašumu vērtība nekustamā īpašuma tirgū ir nosacīta līdzīga. Izstrādājot zonējumu, tiek ņemta vērā gan infrastruktūras esamība un kvalitāte, gan teritorijas pievilcība un attīstība un citi galvenie vērtību ietekmējošie faktori – tomēr jāuzsver – tie tiek aplūkoti zonas ietvaros, nevis katram konkrētam īpašumam.


    Tiek darbināts uz WordPress | Fona attēls © Latvijas Ģeotelpiskās informācijas aģentūra